Atnaé Lussier
AT&T

La baisse de la demande affectant le marché immobilier commercial aux États-Unis continue de faire des ravages. L’une des plus hautes tours de St. Louis, qu’occupait AT&T jusqu’en 2017, a changé de propriétaire cette semaine. Ce gratte-ciel du centre-ville, vendu 205 millions de dollars en 2006, vient de se transiger à 3,6 millions de dollars!

De 4 800 occupants à… 0

L’ancien One AT&T Center, un gratte-ciel de 44 étages totalisant 1,46 million de pieds carrés au 909 Chestnut St., qui était vide depuis 2017, appartient désormais au Goldman Group basé à Boston. La société a acheté la propriété via l’échange d’enchères Ten-X de CoStar Group. Le propriétaire cédant, SomeraRoad Holdings, un développeur immobilier commercial, l’avait achetée pour seulement 4,5 millions de dollars en 2022. Selon les données de CoStar, la valeur de la tour est passée de 140 dollars à 2,50 dollars le pied carré en 18 ans. Avec ses 588 pieds, l’ancien One AT&T Center est le 3e plus grand bâtiment de la ville de St. Louis.

En 2013, AT&T, unique locataire du bâtiment, a annoncé qu’elle quitterait le bâtiment et ne renouvellerait pas son bail à l’échéance en 2017. Cette décision a été prise après que le nombre d’employés de AT&T ait chuté de 4 800 à 2 000. À l’heure actuelle, il s’agit du deuxième plus grand bâtiment de bureaux vacant aux États-Unis selon les données de CoStar.

Source: Youtube, Urban Angle

Défis nombreux pour une reconversion du bâtiment

SomeraRoad, le dernier propriétaire, avait proposé de rénover le bâtiment existant pour développer 306 appartements, 300 chambres d’hôtel et 37 000 pieds carrés de commerces, réduisant ainsi la superficie de bureaux de 1,2 million de pieds carrés. Mais le plan de l’entreprise pour reconvertir la tour ne s’est jamais concrétisé.

Goldman Group n’a pas voulu divulguer à CoStar ce que sa société avait l’intention de faire de la propriété. La rénovation de la propriété pourrait rencontrer d’importants défis. En effet, l’utilisation de l’espace de bureaux s’est drastiquement transformée avec les nouvelles politiques de travail à distance et hybrides. Les taux d’intérêt plus élevés ont également amené certaines entreprises à réduire leurs coûts immobiliers et leurs effectifs.

Bouleversement en profondeur pour l’immobilier commercial

Ce que cette transaction spectaculaire montre, c’est que le besoin d’édifices à bureaux n’est plus du tout ce qu’elle était. En effet, depuis quelques mois, les édifices à bureaux se transigeant à une fraction de leur valeur se multiplient dans différentes grandes villes des États-Unis. À titre d’exemples, le 100 WallStreet s’est revendu à 115 millions alors qu’il s’était vendu 9 ans plus tôt à 270 millions. Toujours à New York, on a réévalué dernièrement le 750 Lexington Street à 50 millions. Son évaluation atteignait 300 millions en 2015 et son hypothèque s’élève encore à 150 millions! (Source : The Real Deal). À Cleaveland, une bâtisse vendue en 2018 pour 187 millions vient de se transiger pour 54 millions. Un édifice commercial de San Francisco, acheté en 2014 à 61 millions, vient d’entrer sur le marché à 12 millions. À Washington DC, le 1101 Avenue Vermont s’est vendu pour 16 millions, alors que le prix de vente précédent était de 60 millions en 2006 (Triplenet investment). Les exemples du genre sont innombrables.

Lourdes conséquences sur le système bancaire

L’enjeu est de taille puisqu’une grande partie des valeurs financières des États-Unis repose sur les édifices de ces centres-villes. Beaucoup de richesse est en train de se perdre aux États-Unis dans ces transactions. Hélas, les propriétaires ces pertes ne touchent pas uniquement les propriétaires. Plus largement, tous les détenteurs d’obligations sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, c’est-à-dire monsieur et madame tout le monde, paient le prix de cette débandade immobilière.

Or, le plus préoccupant demeure l’impact sur les banques, car cela aura des répercussions sur l’ensemble de la société. Les banques se retrouvent en effet avec des hypothèques actives dont la valeur dépasse largement la valeur actualisée des édifices. Cette situation met en péril les banques d’une façon beaucoup plus dangereuse que lors de la crise de 2008. Mais pour l’instant, on en parle encore peu dans les médias. Pour une réflexion plus approfondie sur le problème bancaire qui se développe en Occident depuis deux ans, consultez notre article précédent à ce sujet (Peut-on encore faire confiance au système bancaire?)

Source : https://www.costar.com/article/642008108/one-of-st-louis-tallest-office-towers-empty-for-years-sells-for-less-than-2-of-its-peak-price

Par Olivier Langlois-St-Laurent et Atnaë Lussier


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